【视频创作者】曹仁杰律师

【视频发布于】抖音/视频号“东方律师事务所”

在日常生活中，不少小区业主会遇到这样的问题：楼顶漏水导致顶层住户家中被淹，但物业却以“超过保修期”为由推脱责任。面对这种情况，业主究竟该找谁负责？

根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售房屋承担质保责任。商品房的保修期限是以开发商交付之日起开始计算。此外，不同的公共区域保修期限是不一样的（具体会在房屋买卖合同中做出约定）。

楼顶属于建筑物的共同部分，因此，楼顶漏水是属于应由全体业主共同处理的问题。若房屋在保修期内，业主有权要求开发商进行免费维修。不在保修期内的费用，开发商是没有义务免费维修的，可以直接使用业主共同交纳的住房维修资金来进行维修。

如果确定要使用建筑物及其附属设施的维修资金，根据《民法典》第二百七十八条规定，可以通过业主大会或业委会行使管理权力。由业主共同参与表决同意决定使用建筑物及其附属设施的维修资金后，可由物业对楼顶漏水情况进行排查并提出维修方案。

法条链接：

《商品房销售管理办法》

第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。